聚焦房地产市场的运行态势与经济金融影响 [复制链接]

11月10日，由中国人民大学国家发展与战略研究院、经济学院、中诚信国际信用评级有限责任公司联合主办的CMF宏观经济热点问题研讨会（第37期）于线上举行。百度APP、网易财经、新浪财经、凤凰网财经、Wind、中国网、好看视频等多家媒体平台线上直播，同时在线观看人数近六十万人次。

本期论坛由中国人民大学一级教授、经济研究所联席所长、中国宏观经济论坛（CMF）联席主席杨瑞龙主持，聚焦“房地产市场的运行态势与经济金融影响”，知名经济学家刘元春、毛振华、冯俊、连平、伍戈、马勇联合解析。

论坛第一单元，中国人民大学财政金融学院教授马勇代表论坛发布CMF中国宏观经济专题报告。

报告围绕房地产市场的金融化特征与风险机制、房地产泡沫化及其对经济金融体系的影响、当前房地产市场的运行态势与可能影响三个部分展开。

一、房地产市场的金融化特征与风险机制

（一）房地产市场的金融化特征

房地产行业是一个高度金融化的行业，关联着国民经济其他的部分。从其运作模式来看，房地产主要包括土地一级开发、房地产二级开发和房产销售三个环节，金融在这三个环节中分别保持了70%左右的杠杆率水平。

在一级土地开发过程中，政府或委托实施的企业自有资金出资为项目总投资的30%，剩余70%的资金向金融机构贷款解决，最后表现为地方债或企业债。

在房地产二级开发过程中，房地产开发企业实际出资为项目投资资金峰值的30%，剩余70%的资金由地产公司向金融机构借款，最后体现为企业负债。

在房地产的最后一环，客户最低只需要支付房屋总价的20-30%作为购房首付款，剩余款项客户可以向金融机构申请住房按揭贷款，最后体现为个人住房按揭贷款。

从整个房地产的运作模式来看，这三个环节都具有非常高的杠杆，因此房地产的金融属性非常鲜明。一级开发、二级开发和居民购房产生从金融机构贷款总额笼统地称为房地产贷款。

（二）房地产市场的风险机制

金融领域有两类常见的风险：黑天鹅事件指难以预测但是会产生重大影响的事件；灰犀牛事件是指太过于常见以至于人们习以为常的风险，比喻大概率且影响巨大的潜在危机。央行党委书记兼银保监会主席郭树清在一次论坛中明确表示，“房地产领域的核心问题是泡沫比较大，金融化泡沫化的倾向比较强，是金融体系最大灰犀牛”。这个表述有两个核心要点，一是他认为房地产领域确实有泡沫化的倾向，二是他指出房地产的确是金融体系的最大“灰犀牛”，说明了房地产所导致的金融风险值得警惕和