去年底的时候，我觉得今年上半年会有一轮宽松，将是卖房的最后时机。
现在年过去了1/4，宽松确实给了，各地都在降首付、降利率……但房地产依然在下行：
根据克而瑞数据统计，百强房企整体业绩规模同比大幅降低47%，3月单月业绩同比降低52.7%……低于年的同期水平。
低于年同期水平，说明疫情因素已经被考虑进去了，
也就是说，目前的宽松，并没有带来流动性的实质性改善。
而市场层面传出的消息，也在加剧恐慌：
西安、郑州、南宁等地的烂尾楼没人管；
融创加入摆烂大军；
各大地产商推迟年报，苟起来了；
深圳二手房交易量骤降87%。
如果说，在专栏《趋势与周期：从房地产到金融危机》刚发表时，危机还只是体现在逻辑层面的话，那么现在，危机已经发展成市场表现了。
这时候要考虑的，就不再是开发商会不会破产、房价会不会跌的问题，而是能不能救、该不该救，以及怎么救的问题。
昨天知乎上有位网友发来一个提问，问题很长，大意是会不会通过大放水和贬值货币来稳楼市？
估计很多人都有此疑问，甚至还有些人默认放水是常态，所以很有必要认真讨论一下。
认为房价必须要保的逻辑，主要是两个：
1）如果房价崩了，就会爆发金融危机，是不能承受之重；
2）如果房价崩了，土地caizheng怎么办？地方zhai怎么办？
而保房价的手段，就是放水。
放水币值被稀释人们为了抗通胀，就去买房越买越涨越涨越买……
“涨价去库存”不就是这么个逻辑么？
逻辑源头，是“放水”，
水能成功放出来，逻辑才能跑通。
但很多人都有个误区，觉得放水，就是拧开水龙头，然后顿时就水漫金山了：
其实不是这么回事。
在实际操作中，钱只有借出来，才是钱，你不去借，就没有水流出来！
我之前用过很多篇幅，来介绍“钱就是债”这个概念，
我以为这应该是个常识了，因为你只要仔细想想纸币是怎么来的，就能轻易看穿它的本质——“借条”。
现代金融的魔法，就是可以把个人的债务，变成货币！
这也是房地产作为经济支柱的真正作用之一，即通过居民的购房贷款，向市场释放货币，所以才有“房地产是印钞机”的说法！
但负债是想增加就能增加么？
不是！
所以钱也不是想印就能印！
一个人要是负债累累，你肯定不会再借钱给他。
他借不出钱，那就没有钱流出来！
很多人会拿年、年的放水说事：“那时不也是降首付、降利率，然后房价就暴涨了么？”
不一样！
当时的居民债务还很低，而现在，居民债务负担已然很高，再增加的话，就会变成次级贷，之后的下场依然很刺激。
而且，因为我国居民的信贷参与率较低，有大量民间借贷存在，所以实际的债务负担，比上图所示的还要重得多。
其实债务经济就那么回事，不存在什么特殊体制，过去二十来年，之所以能一而再，再而三地施展“拖”字诀，无非就是持续地把杠杆向居民部门转移，并没有什么高明操作。
真正高明的，是我国年轻人忍辱负重的能力。
一旦年轻人加不动债务，那招就玩不下去了。
二月份住户贷款首次出现负增长，就是明显的信号：
3月，住户贷款减少亿元，其中，短期贷款减少亿元，中长期贷款减少亿元。这是历史上罕见的居民中长期贷款负增长。
提问者又说了：
居民不借钱，可以国企借呀！
实在没人借，那像津巴布韦那样，直接撒钱，牺牲货币信用，托底房市……
或者大幅降息！
一样样聊哈，先说国企为什么不行。
当然有行政手段可以让国企借钱，央行甚至能通过“窗口指导”，向下搞摊派。
问题在于，国企借钱，用来干嘛？
是增资扩产，还是充当二道贩子，转手贷给中小企业？
若用来扩产，但现在的形势是消费下行，原材料都涨上天了，消费端的价格仍然涨不上去，越扩产越倒霉。
若是充当二道贩子，风险谁担？
银行不愿意给中小企业贷款，不是没有道理的，放出去的钱，大概率成坏账。
因为在周期性向下的趋势中，对于中小企业来说，不是你给它匀口气，它就能缓过来的，它们缺的又不只是钱，更缺市场，缺信心！
OK，那直接撒钱呢？
有人曾在我文章后面做过如下评论：
人民币只要贬值一倍，不需要津巴布韦化。比如3年一半，10年一倍，慢慢贬值，不恐慌式贬值。到时候房价就没有泡沫了，软着陆了。这也是z府想要的，以通货膨胀，人民币有序无恐慌式贬值，时间换空间。
是不是听上去挺像那么回事？
但你见过哪个正经经济学家敢这么讲？
没有吧？因为根本就没有可行性！
首先，还是“钱就是债”的问题，钱不能直接印。
如果直接印钱，就相当于我随手写了一个借条，对你说，你欠我w，你认么？
你不会认，那这张借条就等于废纸。
所以做不到“控制货币有序贬值”，资本市场永远被两种情绪控制，一是贪婪，二是恐慌，一旦贬值趋势确定，哪有什么“有序”可言？
要知道货币信用是一种共识，非常脆弱，所以需要制度约束。
一旦制度约束没有了，它不会有序贬值，而是瞬间崩塌。
美国的QE，日本的QQE，是怎么撒的钱？
增发国债！
我们讨论MMT（现代货币制度）的时候，虽然都是以“撒钱”为切入口，但实际上探讨的，是宏观债务到底能增加到什么程度。
这里要稍微科普一下MMT（现代货币制度）这个概念，它指的是通过财政扩张创造货币，也就是政府借债发钱。
zf的还债承诺及资产规模，就是货币的信用基础。
我之前举过美元的例子，说它好比武当山的轻功——左脚踩右脚上天——美债为美元背书，美元给美债兜底。
虽然说美债可以无限展期无限累积，但是利息规模，一般都要控制在GDP的增量之下。
也就是：债务*利率＜GDP增量
这样是为了达成一种微妙的平衡，既保证债务的有效偿债，又能确保社会收入不会整体性下降，就业稳定。
其实所谓的宏观调控，就是在这个平衡上走钢丝。
如果GDP增速下行，货币发行量又一定要增加怎么办？
降息！
但你肯定猜到了：“应该没这么简单，降息一定受什么东西的限制……”
不错，有限制，发达国家的限制少，发展中国家的限制多。
为什么呢？因为发展中国家一旦降息，缩小了和发达国家之间的利差，资本就会流出。
最近有不少有识之士担忧中美之间利差倒挂，就是出于这个视角所看到的问题——买美债的无风险收益率比买rmb资产还高，资本肯定要跑。
发展中国家需要大量投资，是资本输入国，一旦资本流出，增长就会扑街，你不增长，资本又会进一步流出……然后就跌入了中等收入陷阱。
南美的悲剧，不光是华尔街的阴谋，因为资本没有祖国，一旦失去获利空间，它就会流出，这是阳谋！
zhong美之间的较量，本质上是对资本充足率的争夺。
以上，搞MMT，要以牺牲增长率为代价。
比如日本，低增长的锅就可以甩一部分给MMT，但由于日元国际信用良好，日本的低息资金进入了东亚其他国家，使日本人民分享了发展中国家的增长。
而且日本的基尼系数很低，收入分配做得更好，所以社会对日本国内的低增长容忍度很高。
但发展中国家没法这么玩，因为容忍不了低增长。
另外，在实际操作中，MMT又称为功能性货币，比如政府增加的负债，一般都会用来搞基建，既释放货币又增加就业。
那么基建投成的公共资产就是增发货币的抵押物。
但这些公共资产不好定价，比如地铁、高铁，它的真实价值不在营收上，而在土地溢价上，
但土地溢价被炒房客、拆迁户、早买房的人拿走了。
从这个角度讲，功能货币确实很有前途，也一定是未来的方向，但需要像新加坡那样通过立法让土地溢价回到政府手中，否则玩不转。
知道融创、恒大这些开发商在等什么吗？
对于开发商来说，信用破产就等于事实破产。现在期房没人敢买，银行、供应商、合作伙伴也不敢再继续砸钱。贱卖资产吧，会导致资产减值，杠杆率上升，立刻就死；不降价又卖不掉……
只能苟着，苟一天算一天，等国家发债，再搞一波棚改（基建）。然后它们就可以通过土地溢价，拿走多发的货币，从而缓过来。
你以为的棚改，是国家负债，老百姓改善居住环境，开发商降杠杆健康运营。
所谓“以改兼赈，两难自解”，是不是？
但实际中的棚改，是国家负债，老百姓负更多债，开发商往死了加杠杆，然后转移资产，留下一堆烂尾楼……
融创、恒大、碧桂园是怎么起来的？就是上一波棚改起来的：
凤凰网梳理恒大集团历年债务发现，正是在年，恒大集团开始了债务暴涨之路，年负债亿的恒大，年债务规模一跃到了1.16万亿，从此开始了万亿债务巨无霸之路，直到年中期的1.97万亿。
如果再搞一轮，那杠杆加到极限的年轻人就会变成次级贷，国家举债空间耗尽，信用削弱……
真正赢麻的，只有那些有海外信托的人。
所以国家千万别用棚改去救，没意义，但荷蓝的阿姆斯特·郑好像已经开始这么干了，拭目以待。
也有人说：“冻结流动性，以时间换空间，行不行？”
这个说法网上也经常见到，但显然缺乏常识。
所谓的锁死流动性，锁的其实是二手房的流动性，新房要是被锁一下的话，开发商就先死了。
开发商那么高的杠杆，靠什么活着？
靠高周转活着！
别说冻结流动性了，就是流转速度稍微慢一点，它们的利润就会被利息噬光，然后破产。
“锁死交易”这种说法，既不现实更不专业，
现在交易量降得那么猛，开发商回款变慢，都不用等到房价大降，破产的开发商就会越来越多，烂尾风险增大，期房销售进一步走低……进入恶性循环！
现在不光是预售制度不被信任了，在东欧地缘政治危机和疫情的反复影响下，人们的风险意识也逐渐被唤醒，所以现在不光有不能扛更多债的问题，还有不愿扛更多债的问题。
信心的重建，需要很久很久……
总结：
1）过去的放水，是通过卖房，扩张居民债务来实现的。现在居民负债空间没有了，无法再继续举债，水就放不出来；
2）MMT撒钱则是通过扩张政府债务实现的。政府债务受到利息规模的制约，而降息空间受到美联储加息周期的制约；
3）开发商在等棚改救命。
救不了，一是这次和年不同，这次开发商的债务规模太大了，居民负债的空间也已用尽。
二是如果硬救的话，年轻人就变成次级贷了，到时候又该怎么救？
有限的债务空间，应该用来给地方zhai续命。
最核心的逻辑——债务周期是铁律，没有人能逃得过，无问西东。但限于篇幅，这次只讲放水的问题，以后再聊债务危机的影响以及地方的财政的问题。