弘阳服务19日晚间宣布通过H股聆讯上市，农银国际为其独家保荐人。一周之内，金融街物业和弘阳服务两家内地物业服务企业通过聆讯上市，意味着物业管理企业上市节奏加快，再次凸显了当前是物业管理企业上市的有利窗口时期。
一、公司概况
弘阳服务于年在南京成立，母公司为弘阳集团，业务重心在长三角地区。目前，弘阳服务主要有三条业务主线：物业管理服务、非业主增值服务以及社区增值服务。截至年末，弘阳服务在管总建筑面积约为万平方米，涉及中国7个省、直辖市及自治区21个城市的94个项目。
自年以来，公司连续四年被中指院评为物业服务百强企业之一，就综合实力而言，年物业服务百强企业中排名第25位。亦在年江苏省物业服务百强企业中排名第三。此外，就品牌价值而言，获中指院评为中国华东物业服务领先品牌。
二、行业分析
中国物业管理行业是从二十世纪八十年代初中国第一家物业管理公司成立开始。多年来，中国政府已颁布更多法规，促进其快速增长及发展。年6月，《物业管理条例》获颁布，规定了物业管理行业的监管框架。国务院于年颁布《服务业发展“十二五”规划》，提出行业概览“鼓励物业管理公司发展多元化业务”。随着更多法规的颁布，该行业的公开公平市场制度得以确立，进一步促进了中国物业管理行业的显著增长。
物业百强企业在管面积将稳定增长：随着城镇化进程加快和人均可支配收入持续增加，物业服务百强企业管理的建筑面积和物业数量快速增长。根据中指院的资料，物业服务百强企业所管理物业的平均总建筑面积由截至年12月31日的约23.6百万平方米增至截至年12月31日的约42.8百万平方米，复合年增长率为16.0%。根据中指院的资料，物业服务百强企业所管理物业的平均数量由截至年12月31日的项增至截至年12月31日的项，复合年增长率为8.3%。
年度物业服务百强企业所管物业的平均总建筑面积和平均数量在管物业类型多元化服务比重不断增长：根据中指院的资料，年物业服务百强企业约80%自其联属房地产开发商产生物业管理服务收益，平均约60%的在管建筑面积乃由其联属房地产开发商开发。住宅物业继续为主要物业类型。
年度物业服务百强企业管理的住宅物业及非住宅物业的在管总建筑面积百分比尽管住宅物业仍占在管物业总建筑面积的最大比例，但物业管理公司已寻求将其在管物业类型多元化。物业服务百强企业透过提供传统的物业管理服务及其他多元化服务提高其盈利能力。根据中指院的资料，物业服务百强企业的平均净利润由年增长26.2%至年的人民币91.1百万元。物业服务百强企业的物业管理服务平均净利润由年增长21.9%至年的人民币49.0百万元，而其他多元化服务的平均净利润由年增长31.6%至年的人民币42.1百万元。透过多元化其服务及采用技术、标准化及自动化，物业服务百强企业能够降低其经营成本并实现成本效益。根据中指院的资料，于年及年，物业服务百强企业的营业成本率分别为76.4%及76.0%。
年度物业服务百强企业的平均经营成本及营业成本率物业管理行业的集中度正不断攀升：根据中指院的资料，物业服务百强企业在管建筑面积占中国物业管理行业总建筑面积由年的19.5%增加至截至年12月31日的43.6%。根据中指院发布的“中国房地产业中长期发展动态模型”，年物业服务百强企业的市场集中度估计将会达到45.4%。
三、主要业务
公司的业务主要包括以下三条业务线：
（1）物业管理服务，向业主、住户及租户提供广泛的物业管理服务，包括安保、清洁、绿化及园艺、设施管理以及维修及保养服务；
（2）非业主增值服务，向非业主（主要为房地产开发商）提供增值服务；
（3）社区增值服务，向住宅物业业主及住户提供社区增值服务，以改善其居住体验，旨在实现其物业保值升值。
年度按业务线划分的收入明细
公司往绩记录期间取得迅速增长。收益由年的人民币.1百万元增加至年.0百万元，并进一步增加至年的.0百万元，复合年增长率为39.9%。年度溢利由年的人民币28.7百万元增加至年的人民币33.0百万元，并进一步增加至年的人民币57.1百万元，复合年增长率为41.0%。
竞争优势
（1）公司是一家深耕长三角地区、增长迅速的综合社区服务供应商，在住宅及商业物业管理方面具有均衡的物业管理能力；
（2）全方位的多元服务为业务提供持续增长动力，利润率提升显著；
（3）基于“业务一体化+智慧物联”理念打造的弘阳小镇一体化平台提升运营效率，优化整体客户体验，并且有利于降低运营成本，改善盈利能力；
（4）凭借标准化运营及质量管控体系，公司的物业服务广受客户及行业认可；
（5）公司在具有丰富物业管理经验的高级管理团队带领下，凝聚了具有良好执行能力的专业团队，并由完善的绩效激励和人才培养机制支持公司的可持续发展。
风险因素
（1）公司未必能按计划扩充物业管理组合，可能对业务、财务状况及经营业绩造成重大不利影响；
（2）历史业绩未必能反映未来前景及经营业绩，且公司未必能按计划实现未来增长，而无法有效管理未来增长，或会对公司的业务、财务状况及经营业绩造成重大不利影响；
（3）前期物业管理服务合同或物业管理服务合同遭终止或不获重续可能对公司的业务、财务状况及经营业绩造成重大不利影响；
（4）公司大部分收益来自于弘阳地产集团开发的项目及控股股东的联系人拥有的物业提供的物业管理服务，该等项目公司无法控制；
（5）面临与COVID-19疫情相关的若干风险。
四、财务状况
招股书披露显示，截至年、年及年12月31日止年度弘阳服务的营业收入分别为2.57亿元、3.49亿元以及5.03亿元，年复合增长率为39.9％；同期的归母净利润分别为万元、万元以及万元，复合年增长率为43.43％。
过去三年，毛利分别为人民币.9万元、人民币.2万元及人民币.4万元，整体毛利率分别为22.6%、20.0%及25.3%。
五、募资用途
根据招股书，本次上市的募资将主要将用于以下方面：一是开展并购，从而进一步扩大物业管理规模；二是加强智能系统的研发及升级，提高公司的服务质量；三是用于扩展服务推行高端服务系统；四是用于与第三方供应商合作，以改善增值服务的质量及多样性。目前弘阳服务尚未公布具体募集金额与后续上市安排。