房地产周期决定的三大因素：短期看金融政策，中期看土地供应，长期看人口增长。
我国六七十年代经历“婴儿潮”，八十年代进入计划生育，人口增速减缓，直到今天中国人口增长遇到瓶颈，人口红利正在消失！
PART1人口政策有变
近期“十四五规划”（-）最关键、最重要的政策就是人口政策，提出“优化生育政策”、“促进人口长期均衡发展”人口战略，首次提出“增强生育政策包容性”。
为何人口战略形势严峻，摒弃计划生育，开始提出增强包容性呢？
根据国家统计局数据显示，得益于两轮二胎的放开，我国出生人口有过小幅回升，但从年以来已经三连降。
据预测，出生人口的负增长已不可逆。
年二孩出生数占总出生人数比率超50%，但出生人口数量和出生率同时下降，可以理解为，不仅适龄夫妇二胎生育意愿不够，而且很多夫妇连一胎都不生育。
年出生人口仅为万人，人口出生率为10.48‰，是我国自建国以来出生率的最低值。
二孩生育堆积趋于结束，育龄妇女人数减少、不断提升的抚养压力等原因，中国人口大概率在“十四五”期间进入负增长的转折点。
经济学家任泽平提出，建议放开三胎以应对人口少子化、老龄化。
可现实问题是，家庭需求的是高质量养育带来更多的预期收益和满足感，而不是养育数量。
现在的人们放不放开生育政策，生育意愿仍普遍低迷，生育成本不下降，大城市的高房价、升学压力构成中国家庭生育意愿下的重大负担。大部分家庭既不敢多生，也没有能力给孩子提供更好的教育。
孩子就像是个“吞金兽”，养育孩子相当于得有台“印钞机”，“十四五规划”有进一步提出“降低生育、养育、教育成本”，会否实现转机还需看未来如何落实。
同时，当下孤独经济来到我们身边，都市里的年轻家庭，在找寻爱的出口时，宁愿选择饲养宠物陪伴彼此，把宠物当成亲人或孩子，并更舍得给宠物花钱。在宠物身上投入更多情感，找到爱与归属感，缓解孤独。
还有越来越多的年轻人入坑盲盒，想想收藏盲盒的零用钱未来要被孩子占有，再看看高得吓人的房价，淡淡地说了句：“爱谁生，谁生去！”
如果生育政策仍不改进，放开一胎生二胎，放开二胎生三胎，不论放开多胎生育，恐怕不想生的还是不会动摇。
PART2如何留住年轻人
我国将长期维持出生人口持续下降、老龄化加速的这种趋势，并基本无法扭转。
普惠式的人口红利很难再遇，人口增速下滑。老龄化的人口比例时代，20-50岁购房主体人群开始减少，对房子的刚性需求也会减少，支撑房地产的人口优势不再了，房产的辉煌亦不复存在。
人口红利不再，叠加长期的房住不炒，将来金融属性继续坚挺的房源比重一定是有限的，能占到半数吗？恐怕答案不乐观。
脱离有价值的城市群，不是核心城市的卫星城，基本甭想保住金融属性。
目前三四线及以下城市地域常年人口净流出，人口减少，高库存，购房需求不足，空置率大，房价自然不稳定及下跌。
可以预见，“人口保卫战”会是各个城市人才战略的重中之重，能够吸引并留住年轻化、高质素的后备人口的地区，会在未来的经济发展和投资中占据先机。
PART3联手港澳1+12
据悉，11月26日，珠海在原有的人才计划上，又进一步放宽了外地人的落户条件，放宽无论对学历、年龄、技能层面的限制，这意味着，未来不止是高端人才可落户珠海，毕业5年内的大学生以及普通技能型人才均可落户。
近几年，珠海人口增速一直保持全省首位。
今年8月珠海市委书记在接受深圳特区报媒体采访时说明：珠海未来必须要提高经济体量，提升城市能级，计划到年珠海的常住人口超过万、GDP超过亿元；到年常住人口超过万、GDP向2万亿元迈进。
实现万人口体量的任务，多少还是显得十分严峻。
珠海面积与深圳相当，目前人口规模相对较小。不过，从另外一方面来看，意味着珠海拥有更多容纳大项目、大企业的空间。
珠海是全国唯一连接港澳的城市，决定了它在带动粤西各大城市发展上的重要地位。
通过联手港澳，1+1＞2，在吸引高端人才和企业方面具备更多的话语权。
近年来，珠海在医疗、教育、文化设施方面加快推进建设，市妇幼保健院新院区建成投入使用，市博物馆、市规划馆建成投入使用，并推动公办幼儿园增设、中小学学位新增3万多个。
珠海市博物馆、规划馆/珠海传媒集团
同时基于珠海优良的科研基础、科研储备，在大湾区一小时生活圈的融合效应下，未来人口、资源、产业流动频繁，珠海有实力实现人口突围。
“房住不炒”未来长时间内依然是楼市调控主基调，不会动摇。
综合来看，房价大涨是被抑制的，值得